2008년 9월, 미국 월스트리트를 중심으로 전 세계 금융시장이 동시에 무너졌습니다. 리먼 브라더스가 파산하고 주요 은행들이 줄줄이 무너지는 모습을 뉴스로 지켜보면서, 저는 제 동료들의 불안한 눈빛을 떠올렸습니다. 당시 무리하게 대출을 받아 집을 샀던 그들이, 그리고 '부동산은 절대 떨어지지 않는다'는 신화를 믿었던 우리 모두가 얼마나 큰 착각 속에 살았는지 깨달았던 순간이었죠.
서브프라임 모기지, 붕괴의 씨앗은 어떻게 뿌려졌나
혹시 여러분은 은행이 돈을 갚을 능력이 없는 사람에게까지 대출을 해준다는 게 믿어지시나요? 1970년대만 해도 은행은 보험을 팔거나 안정적인 대출로 이자를 받아가는 수준의 사업을 했습니다. 그런데 투자은행가 루이스 라니에리가 MBS(Mortgage-Backed Securities, 주택담보부증권)라는 혁신적인 금융상품을 만들어내면서 상황이 완전히 바뀌었습니다.
여기서 MBS란 여러 사람의 주택담보대출을 묶어서 하나의 증권으로 만든 금융상품을 의미합니다. 쉽게 말해 은행이 대출해 준 돈을 다시 투자자들에게 팔아넘기는 구조였죠. 은행 입장에서는 대출금을 즉시 현금화할 수 있었고, 투자자들은 안정적인 수익을 기대할 수 있었습니다. 저도 당시에는 이게 정말 똑똑한 구조라고 생각했습니다.
문제는 이 MBS가 너무 잘 팔리면서 시작되었습니다. 은행들은 더 많은 MBS를 만들기 위해 대출 기준을 점점 낮췄고, 급기야 서브프라임 모기지가 등장했습니다. 서브프라임(Subprime)이란 신용등급이 낮아 정상적으로는 대출을 받기 어려운 사람들을 대상으로 한 고위험 주택담보대출을 뜻합니다. 2006년 기준으로 미국 전체 주택담보대출 중 서브프라임 대출 비중은 약 20%에 달했습니다(출처: 미국 연방준비제도).
| 용어 | 풀이(Full Name) | 쉬운 개념 설명 | 영화 속 의미 |
| MBS | 주택담보부증권 | 주택 대출 채권을 묶어 만든 상품 | 붕괴의 시작점(부실의 불씨) |
| CDS | 신용부도스왑 | 채권 부도 시 보상받는 보험 | 붕괴에 베팅하는 무기 |
| CDO | 부채담보부증권 | 여러 등급의 채권을 섞은 파생상품 | 부실을 감추는 눈속임 |
| 서브프라임 | 저신용자 대출 | 신용도가 낮은 사람 대상 고금리 대출 | 거품의 근본 원인 |
실제로 당시에는 강아지 이름으로도 대출 승인이 났고, 집이 비어있는데 사람은 네 명밖에 살지 않는 곳에도 대출이 나갔습니다. 대출 상담사들은 실적을 위해 무조건 승인부터 해주기 바빴죠. 제 경험상 이런 상황은 분명히 비정상이었는데, 모두가 '집값은 계속 오를 것'이라는 광기에 취해 있었습니다.
마이클 버리는 어떻게 CDS로 1조를 벌었나? (2008 금융위기 수익 구조)
그런데 2006년, 헤지펀드 매니저 마이클 버리는 이상한 점을 발견했습니다. 대출을 받은 사람들이 대출금을 갚지 못하고 몇 달째 연체하고 있었던 겁니다. 이들은 애초에 돈을 갚을 능력이 없었고, 단지 집값이 계속 오를 거라는 기대만으로 대출을 받았던 것이죠.
마이클 버리는 주택시장이 곧 붕괴할 것이라 확신하고, 은행에 CDS(Credit Default Swap, 신용부도스왑)라는 상품을 만들어달라고 요청했습니다. CDS란 특정 채권이나 대출이 부도날 경우 손실을 보상받는 일종의 보험 상품입니다. 주택가격이 하락하면 돈을 벌 수 있지만, 반대로 오르면 보험료를 계속 내야 하는 구조였죠.
은행들은 이 제안을 듣고 어이없어했습니다. 부동산이 망할 거라는 건 당시로서는 미친 소리였으니까요. 하지만 마이클 버리는 13억 달러, 한화로 약 1조 8천억 원을 CDS 매입에 투자했습니다. 만약 그가 틀렸다면 회사는 파산할 수밖에 없는 상황이었습니다(출처: 블룸버그, https://www.bloomberg.com/asia).
저는 이 대목에서 정말 소름이 돋았습니다. 혼자서 '세상이 미쳤다'라고 외치는 것, 그리고 그 확신에 전 재산을 거는 것은 상상을 초월하는 용기가 필요한 일이었으니까요. 남들은 다 아니라고 하는데 자신의 판단만 믿고 밀고 나간다는 게 얼마나 외롭고 두려운 일인지, 저는 조금이나마 이해할 수 있었습니다.
한편 펀드매니저 마크 바움과 그의 팀, 그리고 소규모 투자자 제이미와 찰리도 같은 사실을 깨달았습니다. 이들은 신용평가사를 찾아가 따져 물었죠. "왜 이렇게 위험한 상품의 신용등급이 AAA(최고등급)인가?" 신용평가사의 대답은 충격적이었습니다. 경쟁사를 이기기 위해 돈을 받고 등급을 올려줬다는 거였죠.
주요 베팅자들의 전략은 다음과 같았습니다.
- 마이클 버리: 데이터 분석을 통해 서브프라임 모기지의 연체율 급증을 포착하고 대규모 CDS 매입
- 마크 바움 팀: 현장 조사로 부동산 시장의 거품을 직접 확인하고 CDS 투자 결정
- 제이미와 찰리: 소액 투자자로서 우연히 발견한 기회를 전문가의 도움으로 실행
붕괴 직전, 모두가 외면한 경고 신호들
2007년 들어서도 주택시장 가격은 계속 올랐습니다. CDS에 투자한 사람들은 매달 막대한 보험료를 내야 했고, 마이클 버리의 회사는 -19% 손실을 기록하며 투자자들의 항의에 시달렸습니다. 저 같았으면 진작 포기했을 겁니다. 하지만 그들은 버텼습니다.
마크 바움은 투자자들이 돈을 빼려고 하자, 아예 자금 인출을 막아버리는 극단적 선택을 했습니다. 이건 고소당해도 할 말이 없는 행동이었죠. 하지만 그는 자신의 판단을 믿었고, 몇 달 후 그 판단은 현실이 되었습니다.
2008년 9월 15일, 리먼 브라더스가 파산했고 미국 경제는 무너졌습니다. 마이클 버리의 회사 가치는 489%나 상승했고, 다른 투자자들도 엄청난 수익을 거뒀습니다. 하지만 그들이 돈을 벌 때, 전 세계 수천만 명이 집과 직장을 잃었습니다.
제가 이 이야기를 하면서 가장 무서웠던 건, 바로 지금 대한민국의 모습이 당시 미국과 너무 닮아있다는 점입니다. 우리는 여전히 '부동산은 절대 떨어지지 않는다'는 신화를 믿고 있고, 과도한 대출로 집을 사는 사람들이 넘쳐납니다. 불로소득의 가치가 이렇게 높은 경제구조가 언제까지 지속될 수 있을까요? 저는 이 균형이 언젠가는 무너질 거라고 생각합니다.
영화 속 한 장면이 계속 머릿속을 맴돕니다. 벤 리커트가 춤추며 좋아하는 젊은 투자자들에게 일갈합니다. "우리가 돈 버는 건 사람들이 집과 일자리를 잃는다는 뜻이야. 춤추지 마." 그 순간, 저는 이 위기가 단순히 숫자의 문제가 아니라 수많은 사람들의 삶이 걸린 문제라는 걸 새삼 깨달았습니다.
마이클 버리가 제게 가르쳐준 건 단순히 돈을 버는 방법이 아니었습니다. 숫자는 거짓말을 하지 않지만, 사람은 거짓말을 합니다. 그것은 데이터를 냉정하게 보는 힘, 남들이 다 틀렸다고 해도 자신의 판단을 믿는 용기, 그리고 끝까지 버티는 인내였습니다. 여러분도 주위의 목소리에 흔들리지 말고, 여러분만의 판단을 믿고 밀고 나가시길 바랍니다. 인생은 어떻게 될지 아무도 모르니까요.